เมื่อไม่นานนี้ มีข้อถกเถียงเกี่ยวกับการเกิดขึ้นของตึก One City Centre ตึกสำนักงานสร้างใหม่ที่อยู่ติดกับตึก 98 Wireless คอนโดมิเนียมสุดหรูที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ
ข้อถกเถียงที่ว่าคือ ทำไมตึกที่ดูใหญ่โตขนาดนี้ถึงสร้างติดกับคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยได้อย่างใกล้ชิดสุดๆ จนสร้างความรู้สึกกังวลใจให้ผู้คนในแถบนั้น นอกจากประเด็นความเป็นส่วนตัวของผู้อยู่อาศัยที่น่าขบคิดต่อแล้ว การที่มีสิ่งก่อสร้างมาตั้งตระหง่านบดบังทิวทัศน์ ซึ่งนับเป็นหนึ่งในตัวเพิ่มมูลค่าการซื้อ-ขายของห้องที่อยู่บนชั้นสูงๆ ก็ดูเป็นปัญหาใหญ่ และในอนาคต เราคาดเดาว่ากรุงเทพฯ น่าจะมีกรณีแบบนี้ให้เห็นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในยุคที่คนรุ่นใหม่เลือกอยู่คอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านเดี่ยวในสมัยก่อน
คำถามสำคัญคือ ถ้าหากวันหนึ่ง คอนโดฯ ที่เราทำงานเก็บเงินเช่าหรือซื้อ เพื่อให้ได้มองวิวสวยๆ เกิดมีตึกสูงใหญ่มาสร้าง บดบังสิ่งที่เคยเห็นทั้งหมด เราในฐานะเจ้าของห้องจะทำอะไรได้ไหม สิทธิของผู้อยู่อาศัย และตัวกฎหมายที่เกี่ยวกับเรื่องนี้มีข้อมูลชุดใดที่ควรรู้และตั้งคำถามต่อบ้าง
เราจึงชวน แทนศร พรปัญญาภัทร กรรมการผู้จัดการ และสถาปนิกผังเมือง บริษัท เออเบิ้น รูม จำกัด ที่คลุกคลีกับการทำงานพัฒนากรุงเทพฯ มาเกือบสิบปี มาพูดคุยถึงประเด็นนี้ รวมถึงบริบทรอบข้างที่อาจเป็นประโยชน์กับคนเมืองในอนาคต
อาคารสูงกวนตาเป็นปัญหากวนใจ
เริ่มด้วยข้อควรรู้เกี่ยวกับอาคารสูงให้ทุกคนเข้าใจร่วมกัน ที่จริงแล้วประเทศไทยมีกฎหมายเกี่ยวกับอาคารมาตั้งแต่ปี 2533 แต่เมื่อเริ่มมีการพัฒนาอาคารสูงกันมากขึ้น รัฐจึงบัญญัติคำว่าอาคารสูงขึ้นในปี 2543 โดยนิยามของอาคารสูงตามกฎหมายคือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรหรือ 8 – 9 ชั้นขึ้นไป
เมื่อเปรียบเทียบแล้วปัญหาส่วนใหญ่ที่เกิดจากอาคารสูง มักเป็นคอนโดฯ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย เพราะมีเรื่องของสุนทรียะเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเรื่องวิวทิวทัศน์ที่เป็นเรื่องเซนซิทีฟ เนื่องจากเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการพิจารณาตัดสินใจเช่าหรือซื้อห้องของใครหลายคน
ในปัจจุบัน หน่วยงานที่ทำหน้าที่กำกับดูแลการสร้างอาคารสูงคือ EIA (Environmental Impact Assessment) หรือการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ที่หลายคนมักเห็นตามป้ายโฆษณาคอนโดฯ Developer ใดที่ต้องการสร้างตึกสูงล้วนต้องยื่นเรื่องขออนุญาตกับ EIA ก่อนทุกครั้ง โดยหัวข้อสุนทรียะในการมองก็ถูกบรรจุอยู่ในหมวดหนึ่งของการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมไว้เช่นกัน
“ปกติแล้ว ขั้นตอนของ EIA นอกจากทำการศึกษาและดูแลข้อมูลตามลิสต์ที่อาคารสูงควรจะเป็นแล้ว ก็มีการกำหนดให้ Developer ต้องสอบถามความคิดเห็นของคนที่อยู่ในย่านและพื้นที่โดยรอบด้วยว่าเห็นด้วยกับการสร้างตึกนี้หรือไม่ มีประเด็นไหนที่กังวลหรือเปล่า ส่งเป็นจดหมายมาให้เราแสดงความคิดเห็น แต่เข้าใจว่าหลายคนอาจไม่ค่อยทราบ หรือไม่ค่อยเป็นข่าวเท่าไหร่”
แทนศรบอกกับเราว่านี่คือวิธีการพื้นฐานที่ง่ายที่สุดของการให้ความเห็นต่อการสร้างอาคารสูงในบริเวณที่เราอาศัย แต่กระบวนการหลังจากนั้นจะเป็นอย่างไร คนอื่นๆ ในย่านคิดเห็นแบบไหนหรือไม่ได้สนใจให้ความเห็น ก็เป็นเรื่องที่คาดเดาได้ยาก หากเป็นไปได้ ควรมีการสร้างส่วนร่วมระหว่าง Developer และคนในชุมชนให้เกิดขึ้น เนื่องจากสุดท้ายแล้ว คนในพื้นที่ต้องอยู่ร่วมกับอาคารสูง และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการก่อสร้างไปอีกนาน ดังนั้นทั้งสองฝั่งควรตั้งต้นด้วยความเคารพซึ่งกันและกัน
อาคารสูงกับผลกระทบในพื้นที่ที่ตามมาที่สูงไม่แพ้กัน
ก่อนจะบอกเล่าและเสนอแนวทางที่เป็นประโยชน์ต่อผู้อาศัยในคอนโดฯ แทนศรได้ยกตัวอย่างกรณีศึกษาในต่างประเทศถึงสิทธิของผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ กรณีที่มีอาคารสูงเกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียง รวมถึงการบริหารจัดการควบคุมอาคารจากภาครัฐที่น่าสนใจให้เราฟัง
ตัวอย่างแรกเกิดขึ้นที่เมืองนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา เคยมีตึกสูงจะมาสร้างติดกับคอนโดฯ เพนต์เฮาส์เก่าแก่ที่มองเห็นวิวทั่วเมือง ซึ่งผู้ครอบครองและผู้อยู่อาศัยล้วนเป็นคนมีเงิน
“พวกเขามองว่า ทิวทัศน์ที่มองเห็นจากห้องคือมูลค่ามหาศาล หากมีตึกมาสร้างบดบัง มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ตรงนี้ต้องตกฮวบแน่นอน เพราะฉะนั้นสิ่งที่พวกเขาทำคือรวมตัวกันจ้างทนาย ซึ่งทนายแนะนำว่า ให้รวมเงินกันซื้อที่ดินตรงนั้น เพื่อเหมือนเป็นการซื้อสิทธิ์ไปเลย จะได้ป้องกันไม่ให้ที่ดินผืนนั้นมีการพัฒนาเกิดขึ้น เรียกว่าเป็นการใช้เงินแก้ปัญหาอย่างตรงไปตรงมา”
แต่แน่นอนว่าคงไม่ใช่ทุกคนที่จะรวมเงินกันซื้อที่ดินแบบกรณีนี้ได้ แทนศรจึงยกตัวอย่างการแก้ไขปัญหา หรือการควบคุมเรื่องนี้โดยหน่วยงานภาครัฐ ซึ่งอาจไม่ได้เกี่ยวข้องกับการมีอาคารสูงมาบดบังวิวของที่อยู่อาศัยโดยตรง แต่เป็นการควบคุมการสร้างอาคารสูงในพื้นที่ที่มีสาธารณสมบัติ ซึ่งทุกคนควรมีสิทธิ์เข้าถึงหรือมองเห็นอย่างทะเล ชายหาด หรือแม่น้ำ เป็นต้น
“โดยทั่วไป คนอยากสร้างหรือมีที่อยู่อาศัยใกล้กับสิ่งเหล่านี้มากที่สุดอยู่แล้ว คนอยากมีคอนโดฯ ริมทะเล และอยากอยู่ชั้นสูงๆ เพื่อตื่นมาเห็นวิวที่สวยงาม ถ้าที่ดินแถวนั้นมีการพัฒนาอาคารสูงได้เต็มศักยภาพแบบต่างคนต่างพัฒนา มันจะกลายเป็นว่าคนที่จะมีสิทธิ์ครอบครองความสวยงามทางสายตาเหล่านี้ ต้องเป็นคนมั่งมีทั้งนั้น ในขณะที่คนที่อยู่ถัดออกมาแค่ไม่กี่ร้อยเมตรกลับไม่มีสิทธิ์มองเห็นความสวยงามนี้เลย
“ในบางประเทศบางเมืองจึงมีวิธีการควบคุมความสูงให้อาคารที่จะสร้างติดสถานที่ที่มีคุณค่าทางการมอง โดยใช้กลไกทางภาษีเข้ามาช่วย นั่นคือ ลดหย่อนภาษีที่ Developer จะต้องเสียโดยคิดเป็นมูลค่าเทียบเท่ากับสิ่งที่เขาเสียไปกับการพัฒนาความสูงของอาคาร เพื่อจูงใจให้คนทำอาคารที่สูงน้อยลงมา เปิดโอกาสให้คนในที่ดินแถวถัดๆ ไปมองเห็นความสวยงามของเมืองร่วมกันได้”
นอกจากนี้ยังมีกรณีในประเทศญี่ปุ่นที่ให้ความสำคัญ และเอาจริงเอาจังกับสิทธิด้านการเข้าถึงสุขภาวะของเมือง ซึ่งการควบคุมอาคารสูง ถือเป็นประเด็นที่เข้มข้นมากๆ ไม่ใช่แค่การคำนึงถึงความสูงของอาคาร หรือการเว้นระยะบริเวณรอบข้างตึก ฯลฯ เท่านั้น แต่ยังรวมถึงเรื่องสิทธิเพื่อการเข้าถึงแสงแดดของคนในพื้นที่โดยรอบด้วย
“เนื่องจากญี่ปุ่นเป็นเมืองหนาว การจะมีการก่อสร้างอาคารสูงข้างบ้านเล็กๆ แล้วเงาไปบังแสงแดดบ้านเขานั้น มีปัญหาแน่นอน เราจึงเห็นตึกหน้าตาประหลาดๆ ที่ออกแบบมาเพื่อจุดประสงค์สำหรับการหลบแดดโดยเฉพาะ
“ในญี่ปุ่นและประเทศที่เจริญมากๆ การสร้างตึกสูงไม่ใช่แค่ทำตามกฎหมายแล้วจบ แต่ต้องทำประชาพิจารณ์ของคนในย่านอย่างเข้มข้น ประชาชนมีสิทธิ์รับรู้ว่าหน้าตาของตึกที่จะสร้างเป็นยังไง ความสูงเท่าไหร่ เพื่อที่จะเข้ามาให้ความเห็น กลั่นกรองว่าตึกนี้เหมาะสมที่จะตั้งในชุมชนไหม สุดท้ายมันอาจมีการปรับดีไซน์ และปรับสีให้ดูกลมกลืนกับพื้นที่ ซึ่งวิธีการเหล่านี้ทำให้ทั้งสองฝ่ายอยู่ร่วมกันได้อย่างสันติ พูดง่ายๆ ใช้ทั้งกฎหมายและกลไกของชุมชนเข้ามาจัดการและควบคุม” แทนศรสรุป
ปัญหาของอาคารสูงแก้ได้ด้วยกลไกรัฐ และชุมชนที่แข็งแรง
ที่ผ่านมาประเทศไทยยังไม่เคยมีกรณีใดที่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ หรือคนในพื้นที่ออกมาเรียกร้องให้อาคารสูงหยุดสร้างเพราะเหตุผลการบดบังวิวทิวทัศน์หรือความสวยงามทางสายตาได้
แต่ถ้าด้วยเหตุผลอื่นๆ ที่เห็นผลกระทบทางกายภาพอย่างชัดเจน ยกตัวอย่าง ปัญหาการจราจรที่จะตามมา พื้นที่ทางเท้าที่หายไป ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม มลภาวะต่างๆ สิ่งเหล่านี้ใช้เป็นองค์ประกอบสำคัญต่อการเรียกร้องให้โครงการก่อสร้างอาคารสูงหยุดดำเนินการได้ อย่างกรณีของชาวบ้านย่านพญาไทที่รวมตัวกันเรียกร้องเรื่องผลกระทบที่เกิดจากการสร้างอาคารสูง จนทำให้การก่อสร้างคอนโดฯ หลายโครงการต้องชะลอลง ปรับเปลี่ยนรูปแบบอาคารใหม่ จนถึงขั้นพับเก็บโครงการไปเลยก็มี
ถึงเหตุผลด้านการบดบังวิวทิวทัศน์ อาจไม่มีน้ำหนักมากพอที่ชาวคอนโดฯ จะใช้เรียกร้องสิทธิ แต่แทนศรเสนอแนะว่าคนในคอนโดฯ หรือกระทั่งคนในชุมชนโดยรอบก็ยังรวมตัวยื่นเรื่องเพื่อแสดงความคิดเห็น และข้อกังวลเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารสูงที่จะเกิดขึ้นให้ EIA ตรวจสอบได้
ทั้งนี้ทั้งนั้น แทนศรมองว่าปัญหาตึกใหม่บดบังทัศนียภาพ หรือปัญหาความเป็นส่วนตัวของผู้อยู่ในคอนโดฯ ที่เกิดจากการมีอาคารสูงสร้างใหม่ข้างเคียง จะแก้ไขหรือลดความรุนแรงได้อย่างยั่งยืนนั้น ต้องเกิดจากการแก้ไขกฎหมายอาคารสูงปี 2544 ที่ยังใช้กันในปัจจุบัน
“กทม. ได้บัญญัติเกี่ยวกับการควบคุมอาคารสูงในกรุงเทพฯ ว่าต้องเว้นระยะโดยรอบ 6 เมตร ให้ฝั่งเขตทางด้านหน้ามีแสงแดดที่เข้าถึงตัวถนนได้ ดังนั้น เมื่อมีการสร้างตึกสูงติดกัน 2 ตึก ระยะห่างที่เว้นมันคือ 6+6 เท่ากับ 12 เมตรเท่านั้น ซึ่งถ้าเป็นเมื่อยี่สิบปีก่อน อาคารสูงยังไม่เยอะก็ไม่มีปัญหาอะไร แต่ทุกวันนี้กรุงเทพฯ มีตึกสูงเพิ่มขึ้นเยอะมาก แต่เรากลับยังใช้กฎหมายเดิมอยู่ มันเลยย้อนกลับมาว่า นี่คือกฎหมายที่เหมาะสมสำหรับการกำหนดให้เว้นระยะห่างเพียงเท่านี้สำหรับอาคารที่เป็นที่อยู่อาศัยแล้วหรือ”
ในฐานะคนที่ทำงานและคลุกคลีเรื่องการพัฒนาเมืองมายาวนาน เขามองว่า ถ้าเป็นกรณีของอาคารที่อยู่อาศัย หากอาคารสูงที่จะมาสร้างในบริเวณใกล้กันยิ่งสูงเท่าไหร่ ก็ยิ่งต้องมีการเว้นระยะห่างจากกันมากขึ้นเท่านั้น เพราะการกำหนดเพดานขั้นต่ำแค่ 6 เมตรเหมือนที่เป็นมานั้นไม่เพียงพออีกต่อไป
“ถ้าไม่แก้กฎหมายนี้ ในอนาคตจะมีกรณีที่อาคารสูงสองอาคารห่างกันแค่ 12 เมตรแบบนี้เกิดขึ้นเรื่อยๆ ถ้าเป็นอาคารอยู่อาศัย ย่อมมีปัญหาเรื่องความเป็นส่วนตัวตามมาแน่นอน ทั้งยังเป็นทัศนียภาพที่ไม่ดีนัก เพราะเปิดหน้าต่างมาก็เจอตึกเต็มตา อย่างน้อยๆ เราควรมีพื้นที่อื่นๆ อย่างช่องว่าง หรือภาพของเมืองในสายตาของผู้อยู่อาศัยบ้าง
“ขณะเดียวกันรัฐเองต้องใช้กลไกทางภาษีเข้ามาช่วย Developer ที่ยอมไม่พัฒนาอาคารสูงอย่างเต็มศักยภาพ เพื่อให้เขาออกแบบอาคารให้เป็นมิตรกับสายตาของคนในพื้นที่ และไม่รู้สึกว่าตัวเองเสียผลประโยชน์ใดๆ
“ถ้าแอดวานซ์กว่านั้นคือ ชุมชนควรรวมตัวกันเข้ามาเจรจากับ Developer ด้วย เช่น การเสนอขอให้แบ่งตึกใหญ่ๆ ตึกเดียว ออกมาเป็นสองตึกที่มวลอาคารเล็กลง แต่ยังขายยูนิตต่างๆ ได้ในจำนวนเท่าเดิม เป็นต้น เพื่อให้สุดท้ายแล้วทั้ง Developer และชุมชนยังอยู่ร่วมกันได้
“แม้ฟังดูเป็นเรื่องยาก แต่เราคิดว่าถ้าทั้งภาครัฐและชุมชนช่วยกัน จะทำให้ปัญหาที่เกิดจากอาคารสูงในไทยมีความรุนแรงลดน้อยลง ทั้งยังทำให้สุขภาวะของเมืองโดยภาพรวมมีคุณภาพที่ดีด้วย” แทนศรทิ้งท้าย
Writer
แอน เดือนเพ็ญ
Graphic Designer
