CITY

‘ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ’ เจาะทุกประเด็นที่คนเมืองควรรู้

ทำไมต้องมีผังเมืองรวมกรุงเทพฯ  ?

ลองจินตนาการเมืองแห่งหนึ่ง ที่มีอิสระในการสร้างทุกอย่างได้เต็มที่ ใครอยากทำอะไรก็ได้ตามใจชอบ จะสร้างตึกสูง 30 ชั้นในซอยเล็ก ทำอาคารสูง 50 ชั้นติดสนามบิน หรือก่อสร้างบ้านบนลำคลอง สิ่งเหล่านี้ทำให้เมืองเติบโตอย่างไร้ทิศทาง เพราะขาดการควบคุมที่เหมาะสม ต่างคนต่างอยู่ และไม่ได้คิดถึงการใช้ประโยชน์บนพื้นที่เมืองร่วมกัน จนเกิดปัญหาต่อ สภาพแวดล้อม หรือแม้แต่คนที่อยู่อาศัยในเมือง

ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ทำหน้าที่เหมือนเป็น ‘กรอบ’ ในการกำหนดภาพรวมของกรุงเทพฯ เช่น โซนนี้ห้ามสร้างสิ่งนี้ หรือโซนนี้สามารถทำอะไรได้บ้าง เพื่อให้เมืองมีความปลอดภัยสำหรับทุกคน มีสุขอนามัย และคุณภาพชีวิตที่ดี อีกทั้งเป็นแนวทางในการพัฒนาเพื่อรองรับโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไฟฟ้า น้ำประปา ถนน รวมทั้งรถไฟฟ้า ในอนาคตข้างหน้าอีกด้วย

เมื่อไม่นานนี้เราได้มีโอกาสไปเข้าร่วมการประชุมรับฟังความคิดเห็น ‘ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4’ และได้พูดคุยกับคณะที่ปรึกษาร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ เกี่ยวกับความสำคัญของการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ครั้งนี้ จะมีอะไรที่เปลี่ยนแปลงบ้าง แล้วดีกับเมืองอย่างไร ไปติดตามพร้อมกันเลย

| ผังเมืองเก่า VS ใหม่ต่างกันอย่างไร ?

ถ้าดูจากในรูปเราจะเห็นแผนที่กรุงเทพฯ ที่มีสีสันแปลกตาเต็มไปหมด จริงๆ แล้วมันคือ ‘แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน’ และผังเมืองรวมยังประกอบด้วยแผนผังอีก 3 ผัง นั่นคือ แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง, แผนผังแสดงที่โล่ง  และแผนผังแสดงสาธารณูปโภค แล้วยังมีตาราง ‘สรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน’ ท้ายกฎกระทรวงใช้บังคับผังเมืองรวมอีกด้วย โดยวันนี้เราจะมาโฟกัสที่ผังสีตัวนี้กัน หรือที่เรียกกันว่า ‘ผังเมืองรวม’

เราเปลี่ยนผังเมืองรวมใหม่เพื่ออะไร

มันก็คงเหมือนเวลาเราใช้สมาร์ทโฟน ต้องมีอัปเดตแอปพลิเคชันกันบ้าง เพื่ออัปเกรดโปรแกรมที่พัฒนาขึ้นมาใหม่ รองรับการใช้งานในอนาคต และแก้ไขจากรุ่นก่อนที่มีปัญหา ผังเมืองรวมก็เช่นกัน เมื่อถึงเวลาเมืองเติบโตไปตามยุคสมัย เราก็ต้องปรับตัวและเปลี่ยนแปลงตามให้ทัน อย่างที่เห็นได้ชัดคือการมาถึงของ ‘รถไฟฟ้า’ ที่จะครบทุกสายใน พ.ศ. 2575 และ การปรับพื้นที่เมืองให้กระชับมากขึ้น เพราะปัจจุบันกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่แออัดแค่ริมถนน แต่มีความหนาแน่นน้อย พื้นที่ส่วนใหญ่ของเมืองยังเติบโตแนวราบ มีการกระจายตัวของตึกสูงอย่างไร้ทิศทาง

ร่างผังเมืองรวมใหม่ มีอะไรเปลี่ยนแปลง

ถ้าเปรียบเทียบ ระหว่างผังเมืองรวมฯ ฉบับปัจจุบันที่ใช้อยู่ พ.ศ. 2556 และร่างผังเมืองรวมฯ ฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะได้ใช้จริงใน พ.ศ. 2563 มีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัด คือ

  • พื้นที่เมืองที่ขยายไปฝั่งตะวันออกมากกว่าเดิม สังเกตจาก ‘สีเหลือง’ ที่เป็นโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย อย่างบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เปลี่ยนเป็น ‘สีส้ม’ มากขึ้น ซึ่งคือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง อย่างตึกแถว อพาร์ทเม้นท์ คอนโดฯ Low-rise
  • เขตพระนครที่เป็น ‘สีน้ำตาลอ่อน’ โซนอนุรักษ์ ศิลปวัฒนธรรมและส่งเสริมการท่องเที่ยว กลายเป็น ‘สีแดง’ ที่สื่อถึงพื้นที่พาณิชยกรรม
  • พื้นที่ ‘สีเขียวลายทแยง’ เป็นที่ดินอนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม ลดน้อยลงกว่าแต่ก่อน 

| กระจายแหล่งงาน วิ่งสู่ชานเมือง

ปัญหาเรื้อรังของชาวกรุงเทพฯ อย่าง ‘รถติด’ ที่ได้ยินเมื่อไหร่แทบจะถอนหายใจทิ้ง สาเหตุหลักมาจาก ‘แหล่งงาน’ ที่กระจุกตัวอยู่ที่เดียวในกรุงเทพฯ ทำให้ทุกคนในเมืองแห่กันมาใช้รถใช้ถนนหรือรถไฟฟ้า เกิดความแออัดแย่งชิงกันอยู่เสมอ ร่างผังเมืองรวมใหม่นี้ ต้องการกระจายแหล่งงานออกสู่ชานเมือง จูงใจคนในพื้นที่ให้กลับมาทำงานในละแวกบ้านของตนเอง ตามหลักการ Job and Housing Balance คือการสร้างความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยกับแหล่งงาน

กว่า 20 ปีที่ผ่านมาที่เรามีรถไฟฟ้าวิ่งในกรุงเทพฯ ก็จะเห็นได้ว่าเมื่อมีสถานีรถไฟฟ้าเกิดขึ้นที่ไหน รถก็จะติดบริเวณทางขึ้น-ลงรถไฟฟ้าเสมอ เพราะไม่มีการพัฒนาพื้นที่สำหรับเปลี่ยนถ่ายการสัญจรไปควบคู่กับการก่อสร้างรถไฟฟ้า จึงเป็นปัญหาตามมา เช่น รถแท็กซี่ไม่มีจุดจอดรับผู้โดยสาร

โดยการแก้ปัญหาคือการนำแนวคิด ‘TOD’ (Transit Oriented Development) หรือการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานี อย่างตามแนวเส้นรถไฟฟ้าหรือจุดตัดสถานีอินเตอร์เชนจ์ จะกำหนดเงื่อนไขในการพัฒนาตามระยะ 500, 650 และ 800 เมตร เพื่อสนับสนุนให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น อาคารมิกซ์ยูส ห้างฯ โรงแรม หรือออฟฟิศ สิ่งเหล่านี้ส่งเสริมให้เกิดเนื้อเมืองที่มีคุณภาพ เกิดการใช้ประโยชน์พื้นที่โดยรอบสถานีอย่างเต็มประสิทธิภาพมากขึ้น และส่งเสริมการเดินเท้าในละแวกรถไฟฟ้าอีกด้วย

| กระชับใจกลางเมือง ขยายพื้นที่รองรับอยู่อาศัยในตะวันออก

ผังเมืองรวมที่ดีควรจะสร้างพื้นที่เมืองให้กระชับ และใช้งานได้เต็มศักยภาพ อย่างใจกลางเมืองควรรองรับความหนาแน่นคนได้เยอะ เพื่อใช้งานโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไว้แสนแพงให้คุ้มค่า เมื่อเกินกำลังของโครงสร้างพื้นฐานที่วางไว้จึงค่อยกระจายเนื้อเมืองออกไปโดยรอบ ปัจจุบันกรุงเทพฯ เป็นเมืองที่ ‘แออัด’ แค่ตามริมถนน อย่างใจกลางเมืองที่มีออฟฟิศสูงขึ้นตามถนนหลัก แต่พอเข้าไปในซอยก็จะพบบ้านเดี่ยว ซอยแคบเต็มไปหมด ทั้งที่ในเมืองควรจะใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพทุกตารางเมตร สาเหตุหลักเป็นเพราะกรุงเทพฯ มีสัดส่วนของถนนต่อเนื้อเมืองต่ำมาก เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อื่นๆ ทั่วโลก ซอยแคบๆ นี้เอง ที่เป็นอุปสรรคต่อการสร้างอาคารให้มีความหนาแน่นมากขึ้น เพราะมีผลกระทบต่อความปลอดภัยของทุกคนโดยตรง

ผังเมืองรวมใหม่นี้จะเห็นในรูปว่ามี ‘สีน้ำตาล’ ซึ่งหมายถึง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก จากในผังเมืองรวม พ.ศ. 2556 สีน้ำตาลเป็น ย.7 – ย.10 แต่ในผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้ เพิ่มสีน้ำตาลเป็น ย.11 – ย.15 ซึ่งเป็นการแบ่งข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มมากขึ้น และลดข้อจำกัดต่างๆ ในการกำหนดประเภทสิ่งก่อสร้าง เช่น มีการเพิ่ม FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ให้มากขึ้น ลด OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) ลดลง เพื่อเปิดให้เจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาพื้นที่ได้สะดวกมากขึ้น และส่งเสริมให้เมืองกระชับมากขึ้น

จุดสังเกตที่เห็นชัด คือพื้นที่สีส้มขยายตัวฝั่งตะวันออกมากกว่าฝั่งกรุงธนบุรี เพราะบริบทของพื้นที่ไม่ถูกกีดขวางด้วยแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งใช้ค่าใช้จ่ายสูงในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เมืองจึงเติบโตไปด้านขวามาก รองรับการเข้ามาของรถไฟฟ้าที่วิ่งผ่านหลายสาย รวมทั้งตะวันออกเองยังมีปัญหาที่ต้องแก้ไข อย่างเรื่องโครงข่ายถนนที่ไม่เป็นระบบ เป็นตรอกซอยจำนวนมาก บ้างเป็นซอยตัน บ้างเป็นทางลัด ทำให้เนื้อเมืองมีลักษณะเป็น ‘Super Block’ หรือไม่มีถนนย่อยเป็นเส้นทางระบายรถ จึงเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้รถติด เพราะสัดส่วนถนนต่อพื้นที่เมืองต่ำกว่ามาตรฐาน รวมทั้งคนในพื้นที่มีจำนวนมากเมื่อเทียบกับพื้นที่ทั้งหมดของกรุงเทพฯ

| เขตพระนคร พื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม

หากพูดถึง ‘สีแดง’ แทนพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งตัวย่อในตารางสรุปข้อกำหนดฯ ‘พ.’ ทุกคนมักจะตีความว่า ต้องสร้างเป็นตึกสูงทั้งหมดใช่หรือไม่ จริงๆ แล้วในโซนสีแดง ถูกแบ่งออกเป็นหลายระดับ เพื่อความยืดหยุ่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่ อย่างเขตพระนคร หรือรอบกรุงเกาะรัตนโกสินทร์ เดิมเป็นพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน หมายถึง ที่ดินประเภทอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรม และส่งเสริมการท่องเที่ยว

ในร่างผังเมืองรวมใหม่นี้ถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีแดง พ. 1 และ พ.2 อาจทำให้หลายคนกังวล แน่นอนว่าพื้นที่เมืองเก่าจะยังคงได้รับการอนุรักษ์ต่อไปโดยกฎหมายอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น พรบ.ควบคุมอาคาร, ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และการควบคุมอาคารที่มีคุณค่าโดยกรมศิลปากร ซึ่งเป็นเครื่องมือหลักในการจำกัดการพัฒนาในบริเวณเมืองเก่านี้ เช่น การควบคุมความสูงอาคาร, การห้ามไม่ให้รื้อถอน, เคลื่อนย้าย หรือดัดแปลงอาคาร เป็นต้น และมี Overlay Control หรือการควบคุมแบบซ้อนทับเข้ามาควบคุมอีกชั้น เพื่อให้เกิดการอนุรักษ์ได้อย่างแท้จริง

จึงไม่ต้องกังวลว่า เขตพระนครจะมีตึกสูงมาบดบังทัศนียภาพของอาคารที่มีคุณค่า เพราะถ้าดูจากข้อกำหนดในกฎกระทรวงฯ นั้นยังคงเหมือนเดิม อีกทั้งในร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ยังกำหนดให้อยู่ในระดับ พ.1 และ พ.2 ซึ่งยังคงควบคุมความสูง 16 เมตร และ 23 เมตรไว้เหมือนเดิม โดยส่งเสริมพาณิชยกรรมเพื่อการอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรมและการท่องเที่ยว

| ถึงเวลาพัฒนาอีกขั้น ของพื้นที่อนุรักษ์เกษตรกรรม

สิ่งที่น่าสนใจของร่างผังเมืองรวมใหม่กรุงเทพฯ คือ บริเวณสีเขียวลายที่มีอยู่ฝั่งเดียวในตะวันออก และมีขนาดเล็กลงกว่าผังเมืองเก่ามาก ส่วนในฝั่งกรุงธนบุรีจากเดิมที่เคยมีบริเวณสีเขียวลายอยู่ในเขตตลิ่งชันและเขตบางแค กลายเป็นสีเหลือง สำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย อย่างบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์

สาเหตุที่โซนสีเขียวลายฝั่งตะวันออก ไม่กลายเป็นสีเหลืองเหมือนธนบุรี เพราะมีจุดประสงค์ให้เป็นพื้นที่รับน้ำตามแผนแม่บท เพื่อระบายน้ำจากด้านบนของกรุงเทพฯ ที่ไหลลงสู่ทะเล ส่วนสาเหตุที่ลดพื้นที่เขียวลายซึ่งเคยเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม เพื่อให้ชาวบ้านมีทางเลือกจะปลูกสร้างอย่างอื่นได้มากขึ้น

ย้ายมาที่ฝั่งธนบุรี ต้องเข้าใจก่อนว่าผังเมืองรวมเดิม พื้นที่สีเขียวลายในโซนนี้มีเป้าหมายต่างจากฝั่งตะวันออก โดยกำหนดไว้เพื่ออนุรักษ์พื้นที่เกษตรกรรม ผังเมืองรวมนี้เป็นตัวควบคุมการพัฒนาระยะยาวไปถึง 20 ปีข้างหน้า ด้วยการมาถึงของโครงสร้างพื้นฐาน อย่างถนน หรือรถไฟฟ้าที่เข้ามาในพื้นที่ ย่อมต้องมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อรองรับการพัฒนา ถึงเวลาแล้วที่ฝั่งธนบุรีต้องอัพเกรดตัวเองเป็นพื้นที่อยู่อาศัย และเชื่อมกับบริบทของนนทบุรีในอนาคตอีกด้วย

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ บางคนอาจจะกังวลว่า แล้วบางสิ่งที่ควรต้องเก็บรักษา อย่างชุมชนที่มีค่าทางประวัติศาสตร์ การอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม หรือส่งเสริมชุมชนในพื้นที่เดิม ควรจัดการอย่างไร สิ่งที่เพิ่มขึ้นมาในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ คือการสร้างแรงจูงใจให้กับเจ้าของที่ดิน หรือผู้ประกอบการให้หันมาสนใจทำเพื่อประโยชน์ส่วนรวม และเป็นประโยชน์กับตัวเองดังนี้

| รักษาพื้นที่อนุรักษ์  ด้วยการโอนสิทธิ์การพัฒนา ‘TDR’

หากเราต้องการเก็บพื้นที่ที่มีคุณค่า สถานที่ที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์ หรือรักษาพื้นที่ส่งเสริมเกษตรกรรม ในร่างผังเมืองรวมใหม่นี้ มีเครื่องมือสำคัญที่ชื่อว่า ‘TDR’ (Transfer of Development Right) ซึ่งมี 2 กรณี

  • กรณีที่ 1 คือการโอนสิทธิ์พัฒนาจากแปลงที่ดินที่มีอาคารประวัติศาสตร์ หรืออาคารที่มีคุณค่าในการอนุรักษ์ ไปยังแปลงที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่สามารถพัฒนาได้
  • กรณีที่ 2 คือการโอนสิทธิ์การพัฒนาจากแปลงที่ดินเกษตรกรรม ไปยังแปลงที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่สามารถพัฒนาได้ ซึ่งการโอนสิทธิก็คือการซื้อขายสิทธิ์ที่อยู่เหนือพื้นดิน หรือ FAR ที่เหลือจากการพัฒนา และเจ้าของที่ดินไม่ต้องการจะสร้างเพิ่มอะไรอีกแล้ว

เช่น ในโซนพื้นที่หนึ่งสามารถสร้างอาคารได้สูงถึง 10 ชั้น แต่อาคารที่ต้องการเก็บรักษามีแค่ 2 ชั้น ซึ่งมีพื้นที่เหลือทั้งหมด 8 ชั้นที่ยังไม่ได้สร้าง เราสามารถนำมาขายสิทธิ์การพัฒนาให้กับพื้นที่ข้างเคียงได้ โดยพื้นที่สามารถซื้อสิทธิ์ได้ไม่เกิน 20% ของ FAR ที่มี และพื้นที่ที่ขายสิทธิ์ก็จะได้เงินมาหมุนเวียน เป็นการสร้างความเป็นธรรมโดยใช้กลไกทางตลาด

โดยเครื่องมือ TDR ตัวนี้จะอยู่ในบริเวณพื้นที่สีแดงและสีเขียว เพื่อเก็บสิ่งที่มีคุณค่าในพื้นที่ที่มีการเติบโตได้สูง หรือรักษาพื้นที่สีเขียวเอาไว้เพื่ออนุรักษ์สิ่งแวดล้อม ช่วยสร้างความสมดุลระหว่างการอนุรักษ์ของสำคัญในเมือง และการพัฒนาเมืองไปพร้อมกัน

| มาตรการพัฒนาโครงการใหญ่ ส่งเสริมการพัฒนาเมือง ‘PUD’

มาตรการพัฒนาโครงการใหญ่ หรือที่เรียกว่า ‘PUD’ (Planned Unit Development) คือ เครื่องมือที่ช่วยพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ไม่ให้โล่งเปล่า เป็นโอกาสในการพัฒนาโครงสร้างของเมืองตามมา ทั้งระบบถนน แหล่งงาน ที่อยู่อาศัย

โดยเปิดโอกาสให้เอกชน หรือผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานได้ ตามมาตรฐานที่รัฐบาลกำหนดไว้ โดยสามารถขอผ่อนปรนข้อกำหนดผังเมืองรวมใหม่ให้สอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดิน ซึ่งส่งเสริมการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคาร และความหนาแน่นตามไทม์ไลน์การพัฒนาโครงการในระยะยาว อย่างการพัฒนาโครงการใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่เห็นภาพชัดที่สุด คือ พื้นที่รถไฟมักกะสัน หรือเคหะฯ ร่มเกล้า

| สร้างแรงกระตุ้น ด้วยแรงจูงใจในการพัฒนา ‘FAR BONUS’

อีกเครื่องมือสำคัญที่จูงใจให้ผู้ประกอบการ หรือเจ้าของที่ดิน สร้างพื้นที่สาธารณะเพื่อส่วนรวม ซึ่งจะได้พื้นที่ในการขึ้นอาคารสูงมากขึ้นกว่าเดิมเป็นการตอบแทน โดยมีเงื่อนไขอย่างอาคารที่อยู่ภายในระยะ 200 เมตรของสถานีรถไฟฟ้า สร้างพื้นที่เปลี่ยนถ่ายรถเมล์ รถโดยสารสาธารณะ หรือจุดจอดรถแท็กซี่, อาคารที่สร้างสวนสาธารณะริมน้ำ, อาคารที่มีสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือสถานผู้สูงอายุในเวลากลางวัน, จัดให้มีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าท้องตลาด, ส่งเสริมเป็นอาคารอนุรักษ์พลังงาน, ตึกที่มีพื้นที่รองรับน้ำฝน และอาคารที่อยู่รอบสถานีรถไฟฟ้ามีพื้นที่จอดรถยนต์เพิ่ม

ร่างผังเมืองรวมใหม่นี้ หลังผ่านการปรับปรุงแก้ไข มีโอกาสใช้จริงในปลายปี พ.ศ. 2563 ตามกฎหมายผังเมืองรวม ถึงแม้ว่าข้อกำหนดกฎกระทรวงจะไม่มีหมดอายุ แต่ในความเป็นจริงเมื่อใช้งาน 1-2 ปี จะมีการประเมินผัง เพื่อปรับให้ตามทันสภาพแวดล้อมความเป็นจริง หลังจากนั้นประมาณ 5 ปีก็จะมีการทบทวนปรับปรุงกันใหม่

ผังเมืองรวมอยากจะเป็นเครื่องมือที่ทำให้เมืองมี ‘ความหนาแน่น’ ที่เหมาะสมในพื้นที่ มากกว่าเมืองที่สร้างความ ‘แออัด’ เฉพาะส่วน มันจึงเป็นตัวควบคุมที่ทำให้เมืองเป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น พัฒนาไปในทางที่ควรจะเป็น โดยคำนึงถึงความปลอดภัย สุขภาวะคนในเมือง มีคุณภาพชีวิตที่ดี และให้ทุกคนได้ใช้พื้นที่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

SOURCE :

– คณะที่ปรึกษาร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ

– สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร

Content Writer : Jarujan L. 
Graphic Designer : Jirayu P.

Contributor

จารุจรรย์ ลาภพานิช

Writer

เด็กสถาปัตย์ชอบเรื่องเมือง รักการขีดเขียนใส่กระดาษ แถมยังมีน้องมะม่วงในหัวใจ