‘กฎหมายควบคุมอาคาร’ อาจฟังดูเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับใครหลายคน ชนิดที่ว่าถ้าไม่ได้กำลังจะซื้อที่ดินสำหรับปลูกสิ่งก่อสร้างหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนสักแห่ง เราคงไม่มีทางหยิบตัวบทกฎหมายนี้ขึ้นมาศึกษาอย่างจริงๆ จังๆ
แต่จากหลากหลายเหตุการณ์ในช่วงที่ผ่านมา เราเชื่อว่าหลายคนอาจกำลังสนใจตัวกฎหมายที่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างกันมากขึ้น เพราะเริ่มร้อนๆ หนาวๆ ว่าตึกสูงที่เรากำลังใช้ชีวิตกันอยู่ มีส่วนไหนที่ผิดเพี้ยนไปจากที่เขียนไว้ในข้อกฎหมายบ้างหรือไม่
วันนี้ Urban Creature ขออาสาขมวดย่อกฎหมายควบคุมอาคารในหมวด 1 ที่ว่าด้วยลักษณะของอาคาร เนื้อที่ว่างภายนอกอาคารและแนวอาคารออกมาให้ทุกคนทำความเข้าใจกันได้ง่ายขึ้น เผื่อเป็นเช็กลิสต์คร่าวๆ สำหรับคนที่กำลังจะเช่าหรือซื้อคอนโดฯ ในตึกสูงช่วงนี้
เข้าใจกฎหมายควบคุมอาคาร
ก่อนอื่นเราต้องมาทำความรู้จักกันก่อนว่า ‘พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร’ หรือที่ใครหลายคนเรียกกันจนติดปากว่า ‘กฎหมายอาคาร’ คืออะไร
พ.ร.บ.ควบคุมอาคารที่เราใช้กันทุกวันนี้เป็นกฎหมายที่ว่าด้วยเรื่องของความปลอดภัยของอาคาร เพื่อควบคุมการก่อสร้างอาคารให้มีความมั่นคงแข็งแรง มีระบบความปลอดภัยสำหรับผู้ใช้อาคาร
ถ้าพูดถึงอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ในตัวกฎหมายจะใช้วิธีการแบ่งจากขนาดพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นได้ออกเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีพื้นที่อาคารไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร และกรณีพื้นที่อาคารเกิน 30,000 ตารางเมตร
ดูอาคารยังไง ออกแบบแบบไหนไม่ผิดกฎหมาย
ใน 2 กรณีที่ว่านี้มีส่วนที่แตกต่างกันอยู่ที่ขนาดของถนนสาธารณะที่ติดกับตัวพื้นที่ โดยกรณีพื้นที่อาคารไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรเช่นกัน ในขณะที่ถ้าเป็นกรณีพื้นที่อาคารเกิน 30,000 ตารางเมตร ถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้าง 18 เมตรขึ้นไป
แต่ไม่ว่าจะเป็นกรณีไหน รายละเอียดส่วนอื่นก็ยังคงเหมือนกัน กล่าวคือ บริเวณที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้อย่างสะดวก และส่วนที่เป็นขอบเขตนอกสุดของอาคารไม่ว่าจะอยู่ในระดับเหนือพื้นดินหรือต่ำกว่าต้องห่างจากเขตที่ดินของผู้อื่นหรือถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
คิดภาพตามง่ายๆ คือ ตึกสูงหลังหนึ่งจำเป็นต้องมีพื้นที่ว่างรอบข้างทั่วตัวตึกอย่างน้อยด้านละ 6 เมตร และเมื่อนำมาคำนวณกับขนาดพื้นที่ดิน ต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร ยกตัวอย่างเช่น ถ้าพื้นที่มีขนาด 1,000 ตารางเมตร จะต้องมีพื้นที่ว่างรอบนอกไม่น้อยกว่า 300 ตารางเมตรนั่นเอง
หากอาคารผิดกฎหมายจะเกิดผลอะไรตามมา
ปกติแล้วก่อนที่จะก่อสร้างอาคารสูง ทางผู้ออกแบบจำเป็นต้องยื่นคำขอในการพิจารณาอนุญาตก่อสร้างอาคารประเภทอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ภายใน 45 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ
แต่หากมีการฝ่าฝืนกฎหมายอันว่าด้วยการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารหลังขอใบอนุญาต เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมีสิทธิ์สั่งให้ผู้ครอบครองอาคารหรือผู้ควบคุมงานระงับการกระทำดังกล่าว และห้ามไม่ให้มีบุคคลใดใช้งานหรือเข้าไปในส่วนใดๆ ของอาคารที่มีการกระทำฝ่าฝืน
หลังจากนั้นเจ้าพนักงานจะพิจารณาว่าการกระทำดังกล่าวสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้หรือไม่ ถ้าได้จะมีการออกคำสั่งให้แก้ไขให้ถูกต้อง แต่ถ้าหากไม่สามารถแก้ไขได้ เจ้าพนักงานสามารถสั่งรื้อถอนอาคารบางส่วนหรือทั้งหมด รวมไปถึงดำเนินการแจ้งความดำเนินคดีอาคารที่กระทำความผิดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่มีโทษทั้งจำทั้งปรับได้ทันที
สำหรับเคสที่มีคำสั่งศาลปกครองให้รื้อถอนอาคารสูงในช่วงก่อนหน้านี้ที่เราคุ้นหูกันก็มีตั้งแต่ ‘ห้างฯ นิวเวิลด์ (วังมัจฉา) บางลำพู’ ที่มีการต่อเติมแบบผิดกฎหมายจนทาง กทม. ฟ้องต่อศาลให้รื้อถอนตั้งแต่ชั้น 5 ไปจนถึงชั้นที่ 11 และ ‘โรงแรมเอทัส’ ที่เป็นอาคารสูง มีพื้นที่อาคารไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร แต่ตั้งอยู่ติดกับถนนซอยร่วมฤดีที่มีความกว้างไม่ถึง 10 เมตร ทำให้ขัดต่อ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารจนมีคำสั่งให้รื้อถอน
ไปจนถึงกรณีล่าสุดของ ‘คอนโดฯ แอชตัน อโศก’ ที่อยู่ในช่วงต่อสู้คดีหลังศาลปกครองมีคำสั่งถอนใบอนุญาต ที่แม้มีถนนเข้าออกกว้าง 13 เมตร แต่เป็นถนนที่เช่ามาจาก รฟม. ซึ่งขัดต่อวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน ทำให้ไม่สามารถนับเป็นทางเข้าออกตามกฎหมายได้
Sources :
กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) | t.ly/RWDHz
คมชัดลึก | t.ly/AjLl0
ฐานเศรษฐกิจ | t.ly/dfV8l
รู้ง่าย เข้าใจไว กฎหมายอาคาร | t.ly/smxvM.
Writer
มณิสร วรรณศิริกุล
Graphic Designer
