“ยิ่งรายได้น้อย ยิ่งมีสัดส่วนค่าที่อยู่อาศัยที่ต้องแบกรับมากกว่ากลุ่มอื่น”
เราต่างรู้กันดีอยู่แล้วว่า เรื่องที่อยู่อาศัยและค่าใช้จ่ายเรื่องบ้านในไทยนั้นเป็นประเด็นที่ต้องจับตามอง เนื่องจากปัจจัยหลากหลายประการที่ทำให้คนไทยไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้าน และมีภาระหนี้ที่สูงมากในการผ่อนหรือเช่าบ้านอยู่
นำมาสู่หลากหลายนโยบายที่หลายภาคส่วนพยายามช่วยเหลือกันอย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะโครงการบ้านเพื่อคนไทยที่เราคุ้นหูกัน หรือ BOI กิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อสนับสนุนการสร้างบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยผู้ประกอบการจะได้รับสิทธิประโยชน์คือ ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 3 ปี
แต่จนแล้วจนรอดโครงการที่ว่ามานั้นก็ยังไม่เกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม หนำซ้ำคนไทยยังต้องแบกภาระค่าบ้านกันอย่างต่อเนื่อง โดยเมื่อวันที่ 15 กันยายนที่ผ่านมา โครงการการพัฒนาระบบการจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคน กรณีศึกษา เมืองมหานครและเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจ ประเทศไทย หรือ ‘HOUSING FOR ALL’ โดย ดร.พงษ์พิศิษฐ์ หุยากรณ์ และคณะฯ ได้มีการนำเสนอผลงานวิจัยตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา
รวมถึงเปิดรับฟังความคิดจากหลายภาคส่วน ทั้งการเคหะแห่งชาติ, ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ, กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ฯลฯ เพื่อพูดคุยถึงการขับเคลื่อนฐานข้อมูลและนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคน
HOUSING FOR ALL
หลักๆ แล้วโครงการ HOUSING FOR ALL พูดถึงข้อมูลสถานการณ์ด้านที่อยู่อาศัย แนวทางการขับเคลื่อนการทำงาน และการเชื่อมโยงเครือข่ายในการพัฒนาฐานข้อมูล ยุทธศาสตร์ และโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัยในเมืองที่เข้าถึงได้สำหรับทุกคน
โดยภายในโครงการมีพื้นที่ศึกษา 4 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร (เขตพระโขนงและเขตยานนาวา) เทศบาลนครหาดใหญ่ เทศบาลนครเชียงใหม่ และเทศบาลนครขอนแก่น ภายใต้แนวคิดหลัก 3S ในระบบที่อยู่อาศัย ได้แก่
1) Supply (อุปทาน) การเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยผ่านกลไกทางการตลาด นโยบายของรัฐ และกรอบกฎหมาย เพื่อสนับสนุนการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในเขตเมือง
2) Subsidies (เงินอุดหนุน) การเพิ่มขีดความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างเท่าเทียมผ่านกลไกทางการเงินและกลไกทางภาษี เพื่อให้ทุกคนมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างเสมอภาค
3) Stability (เสถียรภาพ) การเพิ่มเสถียรภาพด้านที่อยู่อาศัยผ่านนโยบาย มาตรฐาน และสิทธิพื้นฐานด้านที่อยู่อาศัย เพื่อส่งเสริมสุขภาวะ คุณภาพชีวิต ความปลอดภัย และความมั่นคงในที่อยู่อาศัย
ภาพรวมสถานการณ์เรื่องที่อยู่อาศัย
จากการวิจัยนั้นแสดงให้เห็นว่า อุปสงค์ (Demand) หรือปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2567 ชะลอตัว มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 13.8 เปอร์เซ็นต์ และสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง 20.5 เปอร์เซ็นต์ หรืออธิบายง่ายๆ ว่า คนเป็นเจ้าของบ้านน้อยลง
และเมื่อแบ่งกลุ่มประชากรตามรายได้เป็น 5 กลุ่ม คือ Q1 รายได้ 0 – 15,000 บาทต่อเดือน Q2 รายได้ 15,000 – 21,000 บาทต่อเดือน Q3 รายได้ 21,000 – 30,000 บาทต่อเดือน Q4 รายได้ 30,000 – 47,000 บาทต่อเดือน และ Q5 รายได้มากกว่า 47,000 บาทต่อเดือน
พบว่าสัดส่วนค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะรูปแบบเช่าหรือผ่อน กลุ่ม Q1 หรือผู้มีรายได้น้อยต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายมากที่สุด เช่นเดียวกับกลุ่ม First Jobber หรือนักศึกษาจบใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดแรงงาน ส่วนใหญ่จะเช่าอาศัยในแฟลตหรือห้องแบ่งเช่าที่คุณภาพค่อนข้างต่ำ หรือกล่าวง่ายๆ ว่า จบใหม่ เงินน้อย จ่ายค่าเช่าแพง
นอกจากนั้น ข้อมูลจากการสำรวจสภาวะเศรษฐกิจและครัวเรือน 2566 (สำนักงานสถิติแห่งชาติ) สะท้อนสถานการณ์ว่า ผู้สูงอายุที่อยู่คนเดียวมีภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยสูงกว่าผู้สูงอายุที่อยู่กับครอบครัว และมีความเสี่ยงต่อการเป็นคนไร้บ้านหากขาดรายได้
ส่วนด้านอุปทาน (Supply) พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปี และจำนวนที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่กลับเป็นประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูง ส่วนคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากที่สุดในช่วงราคาต่ำถึงปานกลาง
4 รูปแบบสถานการณ์ที่อยู่อาศยในแต่ละจังหวัด
ตามที่บอกไปข้างต้นว่า งานวิจัยนี้แบ่งพื้นที่ศึกษาตามหัวเมืองใหญ่ของแต่ละภาค และนี่คือข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยที่สรุปออกมาแล้ว
เทศบาลนครหาดใหญ่
กลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยสูง และยังต้องประสบกับปัญหาการชำรุดของที่อยู่อาศัย รวมถึงปัญหาที่อยู่อาศัยบนที่ดินของการรถไฟฯ ซึ่งคาดว่าเป็นผลกระทบจากการพัฒนารถไฟรางคู่
และพบว่าคนส่วนใหญ่ต้องการบ้านเดี่ยวแต่กลับมีราคาสูง ส่วนบ้านเดี่ยวราคาถูกและเข้าถึงได้ก็ตั้งอยู่ในบริเวณที่มีความเสี่ยงในการเกิดน้ำท่วม
กรุงเทพมหานคร (เขตพระโขนงและเขตยานนาวา)
กลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีภาระค่าเช่าที่อยู่อาศัยสูงที่สุดในประเภททาวน์เฮาส์ ขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมีภาระในการผ่อนที่อยู่อาศัยสูง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว
ที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีปัญหาความไม่มั่นคงในที่ดินเช่า เช่น ในเขตพระโขนง ชุมชนประสบปัญหาความเสี่ยงในด้านของการถูกไล่รื้อจากเจ้าของที่ซึ่งเป็นเอกชน และปัญหาที่อยู่อาศัยชำรุด รวมถึงที่อยู่อาศัยที่ราคาเข้าถึงได้กลับอยู่ห่างไกลจากถนนสายหลัก และมีคุณภาพต่ำ
เทศบาลนครขอนแก่น
ทาวน์เฮาส์และคอนโดฯ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และพบว่ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยสูงในประเภทแฟลตหรืออะพาร์ตเมนต์ ส่วนกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมีภาระในการผ่อนที่อยู่อาศัยสูงกว่าทุกกลุ่ม รวมถึงมีปัญหาที่อยู่อาศัยชำรุด
เทศบาลนครเชียงใหม่
กลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีภาระค่าเช่าเกินเกณฑ์ (30 เปอร์เซ็นต์ของรายได้) ในแฟลตหรืออะพาร์ตเมนต์ อุปทานทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นสูงสุด รวมถึงมีอุปทานแฝงจากการเหมาที่ดินทำบ้านขายแต่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นหมู่บ้านจัดสรร ทำให้เกิดปัญหาเรื่องของการจัดสรรที่ดิน เลือกทำเล ซึ่งอาจไม่ได้วางแผนมาให้ชัดเจนว่าหมู่บ้านนี้อาจจะอยู่ในทางน้ำไหลผ่าน ทำให้เกิดน้ำหลาก น้ำท่วมได้ง่าย นอกจากนั้นยังมีปัญหาความไม่มั่นคงในที่ดินรัฐ (ริมคลองแม่ข่า) และบ้านชำรุดโดยเฉพาะในบริเวณชุมชน
แพลตฟอร์มใหม่รวมทุกข้อมูลเรื่องที่อยู่อาศัย
เมื่อทราบปัญหาและได้แนวทางจากงานวิจัยและข้อมูลทั้งหมดแล้ว ทำให้เกิดเป็น ‘แพลตฟอร์มข้อมูลและการวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยเชิงพื้นที่’ หรือ ‘Housing Data Portal’ ที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการพัฒนา โดยเป็นแพลตฟอร์มข้อมูลที่อยู่อาศัยแบบครบวงจรสำหรับประเทศไทย ที่รวมและนำเสนอข้อมูลสำคัญเรื่องที่อยู่อาศัย ประชากร และครัวเรือน เพื่อสนับสนุนการวางแผนและการตัดสินใจด้านนโยบายที่อยู่อาศัยในระดับชาติและท้องถิ่น
ในแพลตฟอร์มมี Housing Profile (รายงานสถานการณ์ด้านที่อยู่อาศัย) Housing Stock (ฐานข้อมูลหน่วยว่าง ราคาถูก คุณภาพดี สิ่งอำนวยความสะดวก) และ Housing Delivery System (ระบบการจัดการที่อยู่อาศัยในพื้นที่)
ล่าสุด เมื่อวันที่ 6 มีนาคม พ.ศ. 2568 ได้จัดทำ MOU ‘การพัฒนาข้อมูลเปิดด้านที่อยู่อาศัยแห่งชาติ’ ซึ่งเป็นการจับมือกันระหว่างหลายภาคส่วน เพื่อทำให้ฐานข้อมูลนี้เกิดขึ้นจริงและยั่งยืน ลองเข้าไปดูกันได้ที่ thai-housing-portal.vercel.app
แพลตฟอร์มจับคู่บ้านและคนอยากอยู่ใจกลางเมือง
นอกจากนี้ยังมี ‘Urban Sleeping Lab’ หรือแพลตฟอร์มที่ตั้งใจช่วยเหลือกลุ่มวัยทำงานที่พยายามหาที่พักใจกลางเมือง โดยแพลตฟอร์มนี้จะเป็นตัวกลางในการเชื่อมต่อผู้กำลังหาบ้านกับเจ้าของอาคารที่ต้องการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เก่าให้กลายเป็นที่พักอาศัยผสมผสาน และสร้างตลาดที่พักอาศัยแบบอยู่ร่วมกัน (Co-living)
โดยระบบได้นำอาคารที่มีระยะสัญญารูปแบบรายเดือนในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์จำนวน 50 แห่ง มาเป็นฐานข้อมูลตัวอย่าง ซึ่งคัดเลือกอาคารจากเกณฑ์ด้านราคา สิ่งอำนวยความสะดวก และระยะทาง เพื่อนำมาเป็นฐานข้อมูลในการคำนวณ
ก่อนจะแสดงผลออกมาเป็นแผนที่จากฐานข้อมูลที่มีและไลฟ์สไตล์ของผู้ใช้งาน โดยในเว็บไซต์นี้จะช่วยค้นหาที่พักที่เหมาะสำหรับเราผ่านระบบจับคู่ (Matching System) ที่ใช้ข้อมูลทาง GIS หรือระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ ให้เรามีโอกาสมีที่อยู่อาศัยในเมือง เดินทางสะดวก และตรงกับไลฟ์สไตล์ ลองเข้าไปดูตัวอย่างกันได้ที่ urbansleepinglab.com
ความพยายามนี้ยังทำงานร่วมกับข้อเสนอแนะเชิงนโยบายที่แบ่งตามประเด็นยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย ระยะ 20 ปี (พ.ศ. 2560 – 2579) นำเสนอแนวทางเพื่อลดช่องวางที่เกิดขึ้นในยุทธศาสตร์แต่ละประเด็น โดยส่งเสริมการใช้ประโยชน์จากที่ดินและอาคารร้างของรัฐที่ไม่ได้ใช้งาน มาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด หวังมุ่งพัฒนากลไกทางการเงินที่หลากหลายและเป็นธรรม เพื่อช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และบูรณาการแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยเข้ากับแผนพัฒนาเมือง และเพิ่มบทบาทขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการจัดการงบประมาณและโครงการ
หลากหลายความคิดเห็นจากนักวิชาการ
หลังจากการนำเสนองานวิจัย ก็มีหลากหลายความคิดเห็นจากนักวิชาการและคณะกรรมการพิจารณา กำกับติดตาม และประเมินผลการวิจัย กรอบการวิจัย พัฒนาเมืองน่าอยู่ที่เชื่อมโยงกับการพัฒนาชุมชน/ท้องถิ่น เช่น ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รศ. ดร.บุษรา โพวาทอง ดร.กฤติมา ลี่รัตนวิสุทธิ์ และท่านอื่นๆ ที่ร่วมกันพิจารณาและเพิ่มเติมแนวทางในการพัฒนาโครงการนี้ให้ดีและสมบูรณ์ยิ่งขึ้น
โดยมีการแนะนำถึงการให้นิยามเรื่องที่อยู่อาศัยให้ชัดเจน แบ่งประเภทที่อยู่อาศัยที่อาจทับซ้อนกัน หรือการบูรณาการร่วมกับภาครัฐบาลและเอกชนที่มีนโยบายด้านที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว เพื่อไม่ต้องทำให้เกิดโครงการใหม่ แต่เป็นการนำข้อมูลเหล่านี้เข้าไปเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนา รวมถึงตรวจดูเรื่องเจ้าของที่ดินและกรรมสิทธิ์ต่างๆ เพื่อช่วยทำให้ข้อเสนอสมบูรณ์
Writer
